미국에 거주중인 한국의 재외동포중 은퇴후 한국에 역이민을 계획하거나 세컨홈으로 한국에 부동산을 취득하려는 분들이 증가하고 있다. 1998년 IMF 사태이후 한국의 외국인 토지법 개정으로 미국 시민권자나 외국법인도 한국내 토지와 부동산을 쉽게 취득할수 있다. 다만, 한국에 부동산을 취득하기 위해서는 취득절차와 한국세법을 이해하고 서류준비를 잘해야 한다. 미국에 거주하고 있는 영주권자의 경우 대한민국 국민 (“재외국민”)이기 때문에 거주지와 관계없이 내국인 법률에 적용을 받게 된다. 따라서, 이 글은 미국시민권자가 한국 부동산을 취득할때 적용되는 법률을 소개한다.

미국 거주 사실 증명서
미국 시민권자가 한국 부동산을 취득하기 위해서는 미국 거주 사실 증명서를 작성하고 공증을 받아 아포스티유 (Apostille)를 주정부 기관으로 부터 받아 한국에 가져가야 한다.

본인이 직접 한국에 방문하지 않고 구매할 경우 대리인에게 위임장을 송부하여 계약을 체결해야 한다. 위임장은 각각 매매계약용, 외국인 부동산 등기 등록번호 취득용, 부동산 등기용도로 작성하고 한국 영사관으로 부터 공증을 받거나 일반 공증인(Notary Public)으로 부터 공증을 받고 주정부 기관으로 부터 아포스티유를 받는 방법이 있다.

미국 거주사실 증명서와 위임장 샘플은 관할 한국 영사관을 통해 얻을수 있다.

부동산 매매 계약
우선 한국에 부동산을 취득하기 위해서는 매도인과 부동산 매매 계약을 체결하고 계약서를 작성해야 한다.

외국인이 아파트나 빌라와 같은 부동산을 취득할때는 내국인과 같은 방법으로 취득을 하나 토지를 취득하여 주택을 지을 계획이라면 따로 토지 취득 신고를 해야 한다. 취득하려는 토지가 국사기지 보호구역, 문화재 보호구역, 또는 자연환경 보호구역이라면 토지 취득전 신고관청으로 부터 허가를 받아야 한다.

외국인 부동산 등기용 등록번호 신청
한국에서 거소증을 소지하고 있는 시민권자라 하면 따로 부동산 등기용 등록번호가 필요없지만 비 거주자가 한국 부동산을 취득하기 위해서는 관할 출입국 관리 사무소를 통해 등록번호를 신청해야 한다. 한국에 거류지가 있는 경우 관할 출입국 관리 사무소를 통해 신청하고 거류지가 없는 경우 서울출입국 관리사무소를 이용하면 된다.

부동산 취득세 및 재산세
한국에서 부동산을 취득할 경우 취득세와 지방에 납부하는 재산세가 있다. 한국에는 1세대 1주택의 경우 주택의 가격에 따라 1.0~3.0% 취득세율을 내거나 1세대 다주택의 경우 추가 8.0~12% 중과세율을 내야 한다. 또한, 부동산 취득시 구매액의 0.2% ~ 0.4%의 지방세를 내야 등기신청을 할수 있다.

한국에 부동산을 취득해도 미국에 따로 내는 세금은 없다. 다만, 부동산을 처분했을 경우 차익이 생겼다면 한국 세법에 따라 한국에 먼저 양도세를 내고 또한 미국 세법에 따라 부족한 금액이 있다면 세금을 내야 한다. 한국과 미국은 이중과세 방지 협약이 있어 한국에서 낸 세금에 대해서는 IRS가 공제 혜택을 준다.

부동산 취득 신고 및 등기
미국 거주하는 시민권자가 한국에 부동산을 취득할 경우 비거주자의 부동산 취득으로 분류되며 외국환 거래법에 따라 외국에서 송금한 자금에 대해서 한국은행총재에게 신고해야 한다. 이때, 부동산 취득 신고서와 함께 거래를 입증할수 있는 매매 계약서를 첨부해야 한다.

부동산 소유권을 취득하려면 부동산 매매 계약 체결후 취득 등기를 해야한다. 부동산 등기를 하기 위해서는 부동산 소재지를 관할하는 법원 등기과에서 매도인과 매수인이 같이 신고해야 한다. 등기를 신청하게 위해서는 법무사를 고용하거나 한국법원등기소에 문의해 직접할수 있다. 본인의 경우 새로 분양받은 아파트를 거소증 취득후 직접 등기를 했다. 이 과정에서 서류 미흡관계로 주민센터와 관할 법원을 2회 방문해야 하는 번거로움을 감수해야 했다. 다시 해야 한다면 법무사에게 위임하여 대행하는 것이 수월하다고 판단된다.

외국인 부동산 거래 신고
외국인이 한국부동산을 취득할 경우 부동산 거래 신고법에 따라 계약 체결일부터 60일 이내에 신고관청 (시청, 군청 또는 구청)에 신고해야 한다. 상속이나 경매로 인한 부동산 취득시 취득일로부터 6개월 이내에 신고관청에 신고해야 한다. 기간내에 신고를 하지 않을 경우 300만원 이하의 과태로가 부과될수 있다.

미국 시민권자 한국내 임대 사업 가능한가?
미국 시민권자가 한국에서 부동산을 취득하고 임대업을 하는데는 특별한 제한은 없다. 임대업을 시작하기 위해서는 관할 세무서에 개시일 20일 이내에 사업자 등록을 하면 된다.

결론
미국 시민권자가 한국에 부동산을 취득하려면 먼저 (1) 미국에서 거주사실 증명서를 준비해야 하고 (2) 한국에서 부동산 매매 계약을 채결한후 (3) 부동산 등기용 등록번호 신청하고 (4) 취득세와 지방세를 관할 구청에 납부한후 (5) 부동산 취득신고를 통해 취득한 부동산에 대한 소유권 등기를 한다. 마지막으로, (7) 외국인은 부동산 거래 신고법에 따라 60일 이내에 관할 시청또는 구청에 부동산 취득을 신고해야 한다.